Elke dag passeert Annemarie Ryan Scheiner op weg van en naar haar werk enkele van de 84 leegstaande en ongebruikte gebouwen in de stad Tipperary. Veel ervan staan al jaren leeg.
Ryan Shiner is bang dat mensen niet meer zullen merken dat er iets mis is met dit uitzicht – een historisch centrum dat is geteisterd door verwoesting en vernietiging.
Uit nieuw onderzoek van de Heritage Council blijkt dat bijna een op de vijf van alle gebouwen (18,6%) in de binnenstad leeg staat. Ongeveer een derde van de winkelruimte in de binnenstad (31,2 kavels) staat leeg.
De cijfers van de stad lijken hoger dan normaal. Een analyse van de aangiften onroerende voorheffing gaf aan dat 3,2% van de huizen in het hele land leegstond.
Volgens de omzet is een leegstand van 2,5 tot 6 procent normaal in een goed functionerende woningmarkt, maar het sentiment in Tip City is dat er meer woningen dan leeg staan.
“Als je door de stad rijdt, krijg je het gevoel dat je naar veel lege units kijkt”, zegt Ryan Shiner.
Statistieken tonen aan dat de stad 73 leegstaande utiliteitsgebouwen en 11 woongebouwen heeft, maar dit is slechts het centrum. We hebben een zeer hoge leegstand – en daar ben ik bijna aan gewend, wat zorgwekkend is. Het wordt als vanzelfsprekend beschouwd en wordt normaal. Maar het is niet ongebruikelijk dat een gebouw 15 of 20 jaar leeg staat.
“Er zal altijd een omloop zijn van gebouwen, sommige gebouwen die leeg staan, maar je wilt dat ze uiteindelijk worden hergebruikt – het zal daar niet voor altijd blijven liggen, het stort gewoon in.”
Mevrouw Ryan Shiner runt al bijna 15 jaar een café in Thebe nadat ze uit het VK naar huis was verhuisd. Een paar jaar geleden werd ik onderdeel van een lokale groep die de stad probeerde te verbeteren. Dit leidde ertoe dat ze zich kandidaat stelde voor lokale verkiezingen in 2019, toen ze werd gekozen in de Tipperary County Council.
“Ik ben een toevallige raadgever. Ik ben na jaren van verwaarlozing volledig gefrustreerd over de staat Teep Town.” “Ik maak deel uit van een gemeenschapsactivistengroep genaamd March4Tipp, en we deden mee aan de lokale verkiezingen omdat we opriepen tot verandering. Ik ben zo vaak gekozen, ik vind het verschrikkelijk!”
Tijdens haar ambtstermijn als adviseur nam mevrouw Ryan Shiner contact op met de Heritage Board, de openbare instantie die de overheid adviseert over ons nationaal erfgoed en er promotiewerk omheen doet.
In de afgelopen jaren heeft het een reeks Cooperative City Center Health Examination (CTCHC)-rapporten in het hele land geïmplementeerd om investeringsplannen en -strategieën ter verbetering van gemeenschappen te informeren. De rapporten meten de lokale attitudes, voetstappen, landgebruik en de levenskwaliteit van een stad.
De leegstand van Tipperary is alarmerend, maar mevrouw Ryan Scheiner is van mening dat de klokken “niet luid genoeg luiden”. Ze zegt dat er al heel lang vraag is naar het werk.
Eerdere onderzoeken van de Heritage Council hebben aangetoond dat ongeveer 80% van de ruimte boven de winkels leeg is, dus mevrouw Ryan Shiner is van mening dat de meeste leegstaande gebouwen in Tipperary het potentieel hebben om aan de enorme lokale vraag naar woningen te voldoen.
Halverwege vorige week stonden 25 woningen in en rond Tipperary te koop op de vastgoedwebsite Daft.ie. Er zijn slechts twee woningen te huur.
Mark Ryan en zijn gezin huurden vorig jaar een huis in de stad. Toen, net voor Kerstmis, kregen ze te horen dat het pand was verkocht.
Aan het einde van hun opzegtermijn van vier maanden moesten ze verhuizen naar Limerick, 40 kilometer verderop, totdat ze een geschikt huis hadden gevonden.
Ze konden pas een paar weken geleden terugkeren naar Tipperary, zes maanden nadat ze op zoek waren naar een huis.
“Er was niets beschikbaar bij ons in de buurt”, zegt Ryan. “We hebben drie kinderen van 13, 11 en 2. Een tijdje moest mijn vrouw, Jenny, de kinderen 40 kilometer verderop naar school brengen, wat verre van ideaal is. Het was erg stressvol – de gedachte om van school te moeten verhuizen en alles moeilijk.”
Tipperary County Council zegt dat een lokale taskforce die in 2020 is opgericht, een actieplan heeft ontwikkeld om de stad nieuw leven in te blazen en momenteel wordt uitgevoerd. Ondertussen worden CTCHC-gegevens gebruikt om te communiceren met eigenaren van leegstaande panden “met het oog op het creëren van nieuwe functies en beroepen”, en worden er herontwikkelingsplannen gemaakt voor drie lokale gebouwen.
Andere studies van de Heritage Council tonen aan dat Tipperary niet de enige is die hoge leegstand registreert.
Sinds 2017 is het Community Health Care Center in 14 andere steden geïmplementeerd. De brutoleegstandspercentages variëren van 9,7% in Carrick-on-Shannon in 2020 tot 24% in Dundalk in 2019.
Sligo en Tralee noteerden een totale leegstand van respectievelijk 17 en 19 procent. Ballina, Mohil en Dramchanpo rapporteerden elk tarieven boven de 20 procent.
Toen het hasjgebruik op de begane grond werd gemeten, presteerde Tipperary het slechtst (31,2 stuks), voor Carrick on Shannon (30,5 stuks).
Bundoran, Dromchanpo, Donegal Town en Mohel varieerden van 10 tot 13,5 stuks. Ennis, Ballyshannon, Letterkenny, Sligo en Ballina scoorden allemaal tussen de 17 en 19 procent. Volgens een studie uit 2019 bedraagt de leegstand in de stad Monaghan 25,5 procent.
Experts zeggen dat het verzamelen van deze gegevens belangrijk is omdat het onmogelijk is om het probleem aan te pakken zonder de omvang ervan te kennen.
De oprichtende coördinator van CTCHC, Ali Harvey, die een achtergrond heeft in economie en planning, zegt dat gegevens over bodemvrijheid kunnen worden gebruikt om kosteneffectieve manieren te vinden om vacatures aan te pakken en een echt idee te geven van wat gemeenschappen doormaken.
Door het aanwijzen van leegstaande eenheden is het mogelijk om pools voor herontwikkeling te identificeren. Het zal goedkoper zijn om er samen aan te werken dan om ze afzonderlijk te ontwikkelen, voegt ze eraan toe.
Vijftig andere steden staan op de wachtlijst om deel te nemen aan het initiatief.
Het overheidsprogramma streeft ernaar prioriteit te geven aan “stadscentra – de eerste gezamenlijke en strategische benadering om onze dorpen en steden te regenereren met behulp van CTCHC”, maar er zijn meer middelen nodig om de doelen te bereiken om leegstaande en verlaten gebouwen weer in gebruik te nemen.
“Het probleem voor mij is dat we op volle capaciteit zitten, en het is nu ongeveer twee jaar geleden”, zegt Harvey. “Wat we nodig hebben is een technisch team, evenals financiering om dit programma uit te voeren. We hebben niet het team of ondersteunend personeel dat nodig is om dit werk te doen, volgens de toezegging in het overheidsprogramma.
We proberen iets beters voor het land op te bouwen via een systeem dat alle belangrijke lokale belanghebbenden erbij houdt. Dit is best practice planning.
“Zonder data kun je geen oplossingen bedenken. Het betekent meer vitaliteit en vitaliteit voor onze steden.”
De leegstand ontstaat om een aantal redenen – maar het is meestal een symptoom van een breder maatschappelijk probleem, zegt Dara Turnbull, coördinator huisvestingsonderzoek in Europa.
Een leegstand kan worden geassocieerd met een ontruiming van een gebied, maar de heer Turnbull zegt dat een deel van de leegstand in Dublin te wijten kan zijn aan ‘home finance’, waarbij beleggers een nieuw huis leeg laten terwijl ze wachten tot de waarde ervan stijgt om te verkopen zonder dat ze hoeven te verkopen. een huurder beheren of uitzetten.
Verschillende landen hebben verschillende benaderingen gevolgd. Turnbull zegt dat een regio in Zuid-België boetes oplegt aan eigenaren van leegstaand onroerend goed voor het ongebruikt laten van hun huis door de energierekeningen en het energieverbruik te onderzoeken om te bepalen of het huis in gebruik is.
In Frankrijk kunnen eigenaren van leegstaande panden een boete krijgen van 12,5% van de potentiële huurwaarde. De boete stijgt jaarlijks tot 25 stuks.
Turnbull zegt dat een soortgelijke regeling goed zou kunnen werken in Dublin, maar gezien het tempo waarmee de vastgoedprijzen recentelijk in de hoofdstad zijn gestegen, suggereert hij dat het nodig kan zijn om een dergelijke belasting in te voeren wanneer de waarde van het onroerend goed in het verleden volledig is gestegen. jaar – of dichtbij – plus 12,5 stuks.
Uiteindelijk, zegt hij, moeten we de leegstaande voorraad aanpakken.
“Als we leegstaande scholen en ziekenhuizen hadden en de gezondheidszorg of het onderwijs op dezelfde manier zouden behandelen als we huizen zouden behandelen, als financieel actief, zouden mensen ze niet ondersteunen. Maar wat betreft huizen lijken we de behoefte aan een huis te hebben gescheiden van activa .”