Na twee jaar van overdreven speculaties over een terugkeer naar het werk, blijven veel kantoren in het hele land leeg. Maar op sommige lege verdiepingen van kantoorgebouwen in Midtown Manhattan heeft de onlangs ongebruikte ruimte een nieuwe rol gekregen: een filmset.
De verschuiving van een echt kantoor naar een fax op klein scherm maakt deel uit van de bedrijfsstrategie van Backlot, een locatieservice voor film- en televisieproducties in New York die verhuurders een manier biedt om geld te verdienen met hun levenloze hutten.
Darren Goldberg, Managing Partner en Head of Acquisitions bij Backlot, zei dat de toename van de productie van content en de vraag naar originele sites het bedrijf hielpen groeien. Hij zei: “Als je scènes opneemt voor shows als ‘Billions’ of ‘Caliphate’, gaat het niet alleen om één kamer.” “Het gaat echt om de authenticiteit van de omgeving.”
De overvloed aan kantoorruimte die is achtergelaten door de door de pandemie veroorzaakte overgang naar werken op afstand zal naar verwachting een hardnekkig probleem blijven in grote steden in het hele land. De service die wordt aangeboden door Backlot is slechts een van de vele nieuwe alternatieven die worden voorgesteld voor eigenaren van thuiskantoren. Sommige eigenaren van gebouwen bouwen kantoorgebouwen om tot appartementen en biowetenschappelijke laboratoria als langetermijnoplossing, maar anderen zoeken naar kortetermijnopties die goedkoper en gemakkelijker te beheren zijn, zoals het renoveren van ruimtes voor self-storage, sportscholen en zelfs scholen.
De taak wordt bemoeilijkt door de hoge kosten van elke vorm van renovatie en het gebrek aan voetverkeer in veel stadscentra en kantoorgebieden, zegt Brian Strawberry, hoofdeconoom bij adviesbureau FMI. “Gezien de hoge rentetarieven, het economische klimaat en de bouwkosten is dit een enorme uitdaging”, zei hij. “Er zijn daar veel risico’s.”
Backlot biedt toegankelijke film- en televisieproducties voor 22 miljoen vierkante meter aan kantoor-, restaurant- en winkelruimte in heel New York City. Door locaties te verkennen en voor te bereiden en papierwerk en onderhandelingen van tevoren af te handelen, verandert het bedrijf lege ruimtes in opnamelocaties om aan de vraatzuchtige vraag naar content te voldoen.
Toen bijvoorbeeld de heropleving van de cultkomedie ‘Party Down’ dit jaar een snelle scèneopname in New York nodig had, maakte Backlot het waar. Andere Backlot-eigendommen zijn gebruikt in tv-shows zoals ‘Harlem’, ‘The Watcher’ en ‘Law & Order: Special Victims Unit’.
Tot de klanten van Backlot behoren horeca- en vastgoedbedrijven zoals Hines, RXR en Union Square Hospitality. “Commerciële kantoorgebouwen houden er niet van zich te bemoeien met hun goedbetaalde huurders, en ze willen niet lastig gevallen worden door 150 mensen die een film of tv-show komen opnemen,” zei dhr. Goldberg.
zei Stephen M. Durrells, uitvoerend vice-president bij het bedrijf, dat zichzelf aanprijst als de grootste bedrijfseigenaar in New York.
De timing is goed voor bedrijven, zoals Backlot, die alternatieve bestemmingen voor commercieel onroerend goed aanbieden. De huren van kantoren hebben zich hersteld van de diepten van de recessie, maar zijn sinds 2019 landelijk nog steeds gemiddeld 6,2 procent gedaald, waarbij de vernieuwingspercentages sterk dalen, aldus Verslag van JLLDienstverleningsbedrijf in onroerend goed. Een recordaantal huurcontracten loopt af in 2023, waardoor verhuurders gedwongen worden om opnieuw na te denken over hoe ze hun kantoortorens vullen en verdienen.
Het overschot aan kantoorruimte ligt tussen de 20 en 40 procent, afhankelijk van de stad, zei Tracy Hadden Law, een fellow bij de Brookings Institution die zich richt op onroerend goed. “De uitdaging is dat niemand heeft bedacht hoe die enorme kantoorgebouwen van een miljoen vierkante meter een nieuwe bestemming kunnen krijgen” uit de jaren tachtig, zei ze.
Ze voegde eraan toe: “We moeten dit functioneel verouderde product dat zich nog steeds in een uitstekende positie bevindt, nemen en uitzoeken hoe we die waarde niet kunnen verliezen.”
Verhuurders geloven dat ze creatief kunnen zijn en een knop om kunnen zetten, maar het is niet eenvoudig om ruimtes opnieuw in te richten voor nieuwe huurders of zakelijke concepten, zegt David Bergeron, executive vice president van Savills, een vastgoeddienstverlener.
“Ik denk dat we een aantal van deze dingen moeten testen,” zei hij. “Maar ik zou beweren dat 99 van de 100 van deze experimenten zullen mislukken.”
De meest gebruikelijke strategie is om kantoortorens om te bouwen tot appartementen of appartementen. Die overdrachten stegen in 2021 landelijk met een record van 43 procent, wat resulteerde in de creatie van 11.090 nieuwe appartementen, volgens onderzoek van RentCafe, een divisie van vastgoedsoftwarebedrijf Yardi Systems.
Maar residentiële conversies zijn goed voor een klein deel van de leegstaande kantoorruimte. Kantoorrenovaties zijn vaak onbetaalbaar en worden gehinderd door bouwvoorschriften en de moeilijkheid om slaapkamers uit grote vloerdelen te hakken.
Dat heeft sommige startups er niet van weerhouden om nieuwe businessmodellen te vinden voor de leegstaande ruimtes. in een Seattle Elders experimenteren bedrijfsleiders met detailhandel om nieuwe huurders naar ruimtes in het centrum en ook naar steden te halen Het bestuderen van plannen om woningoverdrachten te vergemakkelijken.
Silofit, een Canadees bedrijf dat voormalige kantoren ombouwt tot privé-sportscholen voor personal trainers en hun klanten, heeft onlangs zijn concept uitgebreid naar Miami. En een handvol opkomende onderwijsinstellingen en handvestscholen, zoals Acton Academy in de Bay Area, hebben geëxperimenteerd met opereren vanuit een vernieuwde commerciële ruimte.
Ook voor de logistieke sector is kantoorruimte in de binnenstad van grote waarde. Het concept van Neighbour, een peer-to-peer self-storage-concept dat eigenaren van gebouwen helpt om ongebruikte ruimte te benutten, heeft bijvoorbeeld een aanzienlijke groei doorgemaakt.
Joseph Woodbury, CEO en mede-oprichter van Neighbor, zei dat het platform het afgelopen jaar enorm in populariteit is gestegen. In vergelijking met vorig jaar heeft het terrein nu vier keer zoveel commerciële ruimte die actief wordt gebruikt voor opslag.
Nu verhuurders hun leegstaande verdiepingen en parkeerplaatsen willen verhuren, zijn meer verhuurders bereid om bij de buurman in te tekenen omdat ze niet langer geloven dat ze genoeg huurders zullen aantrekken, waardoor de bezettingsgraad verder afneemt. “Veel eigenaren beginnen te beseffen dat het gevaarlijker zal zijn dan we ooit dachten”, zei de heer Woodbury.
Een ander alternatief is het veranderen van de manier waarop kantoorruimte wordt ingericht en verhuurd, een afwijking van het traditionele model van grote ruimtes met een huurcontract van 10 jaar, dat niet langer geldig is. Veel verhuurders zijn overgestapt op voorverhuur zodat potentiële huurders de mogelijkheid hebben om snel in te trekken en voor kortere periodes te blijven.
Codi, een startup in San Francisco, biedt kantoorhuurders wat neerkomt op time-sharing door kleine bedrijven met gemengde schema’s te koppelen, zodat ze dezelfde ruimte op andere dagen gedurende een typische week gebruiken. Het bedrijf, dat ongeveer 50 locaties in de Bay Area en New York City exploiteert, is de afgelopen zes maanden met 40 procent gegroeid.
Codi heeft zojuist een dienst gelanceerd die ongebruikte commerciële ruimte voor vergaderingen op afstand verhuurt aan bedrijven die zijn overgestapt op werken op afstand.
“De werkplek ondergaat een enorme transformatie en bedrijven hechten meer dan ooit waarde aan gemak, snelheid en flexibiliteit”, zegt Christelle Rohout, CEO van Codi. “De traditionele kantoorervaring biedt dat niet.”